Vztahy mezi oběma sousedy jsou špatné. Jeden z nich chce po letech vyřešit nutnou údržbu domu, ale technicky se při tom nevyhne vstupu na cizí pozemek. Muž proto přelezl zídku a bez vědomí sousedů ji opravoval z jejich pozemku. Má na to právo? I s takovými dotazy se lidé obracejí na advokátní kancelář endors. „Oblast patří mezi klasické sousedské spory. Jasná pravidla dána nejsou a přesné rozhodnutí bývá na úvaze soudce,“ konstatoval právník Jiří Vojtek.

Podle něj mohou nastat tři situace: První, že zeď na hranici je společným vlastnictvím sousedů (často plot nebo společná štítová zeď). Druhá, kdy obvodová zeď je pouze ve vlastnictví jednoho ze sousedů. Nebo třetí, kdy k nemovitosti nevede veřejná cesta a dá se k ní dostat jen přes cizí pozemek.

Stavební předpisy podle expertů zejména stanoví povinnost vlastníka stavby ji udržovat v bezpečném stavu, ale neupravují, jak si zařídit legální přístup k ní. „Pouze je třeba rozlišovat, co je ještě udržovací práce (maximálně oprava fasády), a co už je změna stavby. Takový zásah do nosných konstrukcí či změna otvorů v hraniční zdi již vyžadují povolení,“ popsal Vojtek.

Podrobnějším jazykem ohledně odpovědnosti za údržbu stavby a přístupu k ní hovoří občanský zákoník.

Hranice rozhradou

V prvním zmíněném případě je hranice takzvanou rozhradou. Sousedé mají povinnost ji společně udržovat. „V případě sporů o údržbu rozhrady je třeba postupovat jako při sporu spoluvlastníků, tedy nechat rozhodnout soud podle konkrétních okolností. Základní pravidlo pro údržbu rozhrady ovšem je ji udržovat tak, aby sousedovi nevznikala škoda jejím špatným stavem. Zároveň platí, že musí být udržována tak, aby byla hranice mezi pozemky stále seznatelná,“ vysvětlil právník.

A případ jednoho majitele hraniční zdi či plotu? Pokud se údržba nedá technicky provést jinak než ze sousedního pozemku, ze zákona musí soused snést minimálně potřebný vstup. Za omezení, které mu provádění údržby způsobilo, přitom má nárok dostat náhradu vzniklé škody. „Pokud se strany nedohodou, pak nezbytnou dobu, rozsah a způsob vstupu může určit soud,“ podotkl Vojtek.

Když mezi sousedy nedošlo k dohodě, právně levnější řešení nabízí stavební zákon, kdy lze příslušný stavební úřad požádat, aby sousedovi uložil umožnit provedení prací ze svého pozemku (nebo stavby). Neexistuje ovšem nárok na to, aby stavební úřad žádosti vyhověl.

Po skončení prací je oprávněný vlastník povinen uvést sousední pozemek do předchozího stavu, nebo nahradit sousedovi škodu. „Pokud by však nešlo jen o údržbu, ale o rekonstrukci stavby, tedy rozsáhlejší práce, může omezený vlastník žádat i finanční náhradu za využití jeho pozemku k provedení takových prací,“ upozornil právník.

Dále je tu poslední, třetí případ: k vlastnímu domu či pozemku se nedá dostat jinak než přes pozemky jiného vlastníka, a neexistuje tu přístup k veřejné cestě. Opět se lze obrátit na soud a požádat jej, aby ve prospěch žadatele určil právo nezbytné cesty. „Soud si ale posoudí sám, jaká cesta a přes jaké pozemky žadateli zajistí nezbytný přístup, nemusí jít tedy o cestu nejkratší, nejpohodlnější ani žadatelem preferovanou,“ připustil advokát z endors.

Podle něj soud v tomto ohledu také přihlédne k cestě, která v místě byla „odjakživa“, přísněji posuzuje potřebu vzniku „nové“ cesty. Přitom se musí přihlížet k tomu, aby byl soused omezením co nejméně obtěžován. Za nezbytnou cestu náleží omezenému vlastníku finanční náhrada, zpravidla ve výši v místě a čase obvyklm za zřízení věcného břemene cesty, a dále i odškodnění odpovídající například snížení hodnoty pozemku.