Kliknutím zvětšíteCeny za bydlení se dostávají mimo realitu střední třídy. Jaký je váš výhled pro letošní rok? Další zdražování, nebo už se dotýkáme pomyslného stropu?
U vývoje cen bytů stále platí jednoduché pravidlo nabídky a poptávky. Byty jsou prostě podle statistik nedostatkovým zbožím a na trh se jich dostává mnohem méně, než jaké je aktuální poptávka. Logicky by se tedy růst cen bydlení zastavil jen za předpokladu, kdyby měli zájemci o byty opravdu z čeho vybírat. Jenže to se právě ani zdaleka stále neděje. A očividně na tom nezmění nic ani pandemie. Navíc v posledních měsících klesly úrokové sazby hypoték, takže se logicky zájem ještě zvýšil. Únor přinesl historicky rekordní objemy sjednaných úvěrů na bydlení. V takovém prostředí zkrátka ceny jen tak dolů nepůjdou.
To nezní moc povzbudivě. Platí taková obava plošně pro celou ČR?
Jestli chceme opravdu tempo růstu zpomalit nebo ho dokonce zastavit, musíme udělat radikální řez a schválit nový progresivní stavební zákon, který půjde ruku v ruce s digitalizací. Evoluce už nestačí, zákon má 26 novel a bylo to čím dál horší. Dalších pět let přešlapování si už opravdu nemůžeme dovolit. Jen tak dokážeme rozpohybovat výstavbu a dostat na trh takové množství bytů, aby na to zareagovaly i ceny. Podle některých analytiků sice lze předpokládat, že krátkodobě klesnou ceny bytů v sociálně slabších regionech, z dlouhodobého hlediska se do záporných čísel hned tak nepodíváme. Ruku v ruce s byty totiž stabilně rostou třeba i ceny stavebních pozemků.
Přesto vždycky bude existovat část lidí, kteří na vlastnické bydlení mít nebudou. Důležitá je i oblast nájemního bydlení.
Určitě. Tam vidím potenciál v družstevní bytové výstavbě, která patrně zažije renesanci. Takové projekty se stavějí nejen v Praze, ale už i středně velkých městech. Určitou šanci vzniku nových nájemních bytů přinese i zákon o dostupném bydlení, který řeší otázku bytových veřejně prospěšných společností a v současnosti je ve fázi poslaneckého návrhu, na kterém ministerstvo pro místní rozvoj participuje.
Zmiňujete nový stavební zákon, který je nyní před 2.čtení ve sněmovně. Norma se ale nakonec vrací k původnímu záměru, aby stavební řízení bylo pod kontrolou státu a nevstupovaly do něj zájmy starostů nebo radních, proč?
Ano, sněmovna přijala komplexní pozměňovací návrh Hospodářského výboru, který vychází z vládního návrhu zákona. Liší se od něj právě tím, že i stavební úřady na obcích přejdou pod stát. To byl náš původní záměr, od kterého jsme pod tlakem Svazu měst a obcí ustoupili a ponechali tyto stavební úřady dál na obcích. Já jsem vždy říkala, že to není ideální, ale byl to kompromis. S tím se teď poslanci neztotožnili a je to jejich právo. A proč? Tak především konečně odstraníme tzv. systémovou podjatost, se kterou se potýkají developeři, města, ale i velcí státní investoři.
Co si pod tím představit?
Naposledy třeba u Pražského okruhu směrem do Běchovic, kdy o námitkách proti územnímu rozhodnutí budou rozhodovat místo Prahy v Českých Budějovicích, což povolování zase zdrží. Soudy v posledních letech mnohokrát v rozsudcích judikovaly, že úředník stavebního úřadu bude těžko rozhodovat nezávisle na vůli starosty nebo hejtmana, který je jeho zaměstnavatel a „chlebodárce“. Odstranění systémové podjatosti se ale týká i občana, který se nebude muset bát, že nedostane stavební povolení na domek nebo garáž, když se pohádá se starostou.
Jaký vliv či pravomoc tedy bude mít starosta na chod stavebních úřadů?
Jeden z nejčastějších mýtů kolem nového zákona je, že sebereme nějaké pravomoci starostům. Tak to vůbec není. Oni podle zákona nemohou ovlivňovat stavební řízení, oni by na stavební úřad neměli ani vkročit. To, že tak často činí, je druhá věc. Jediné, o co starostové přijdou, je tento neformální vliv, který ale končí u soudů, jak jsem vysvětlovala. Když ale bude státní stavební úřad, klidně tam starosta bude moci vtrhnout a vyjednávat o stavbách, které ovlivní život v obci. Víte, starostové si mi často stěžují, že od státu nedostávají na chod stavebních úřadů dost peněz, musejí na něj doplácet a mají problém sehnat zaměstnance. Tak proč proboha nepřenechají tuto starost státu?
Na to bych se spíše zeptal, zda města ztratí vliv na územní plánování? Tohle je věc, o kterou jim logicky jde a zásadní.
Starostové samozřejmě musejí mít vliv na rozvoj obce, lidé je často volí právě proto, jaký mají postoj k budoucnosti důležitých staveb. Tento vliv mají uplatňovat v územním plánování. Když si zjednodušeně řečeno do plánovací dokumentace namalují modré domečky naležato, jen takové na tom místě vyrostou. A ani vládní návrh jim v tomto směru nic neubíral. Především velká města teď chtějí svou roli ještě posílit tím, že v jejich působnosti bude kromě schvalování plánů i jejich pořizování. Já s nimi v principu souhlasím. Povolování staveb je spíše technicistní proces, který by měl zajišťovat stát a obce a města by se měly soustředit právě na územní plánování. Ministerstvo se teď se zástupci velkých měst snaží formovou pozměňovacího návrhu najít cestu, jak to legislativně správně udělat.
Opozice vám vyčítá i to, že chcete vytvořit nový stavební superúřad, který bude stát peníze a zaměstná další stovky lidí. Opoziční strany sázejí na digitalizaci.
Superúřad – to jsou taková politická marketingová hesla. I opozice ví, že nic takového nechystáme. Má tím patrně na mysli vznik Nejvyššího stavebního úřadu, se kterým ale ve svém komplexním pozměňovacím návrhu mimochodem počítá i místopředseda ODS Martin Kupka. Nejvyšší stavební úřad bude nezávislá instituce na jakékoliv obci, kraji či ministerstvu. A bude řídit ty samé úředníky, kteří jsou v systému už dnes. Těch je přes 13 tisíc a my si s nimi rozhodně vystačíme. S digitalizací samozřejmě počítáme, hotová bude do poloviny roku 2023. Je nesmírně důležitá, ale není samospásná. Kdybychom radikálně nezměnili zákon, jen bychom papírový problém překlopili do elektronického.
Kolik tedy „váš“ systém bude stát?
Co se týče nákladů – stát už nyní platí samosprávě za zajištění stavební agendy kolem čtyř miliard ročně, takže s mnoha miliardami navíc opravdu nekalkulujeme. My jsme si zkusmo spočítali roční náklady na roční provoz systému – u komplexního pozměňovacího návrhu Martina Kupky, který de facto nechce nic měnit, vycházejí na 3,8 miliardy. U čisté stavební správy odhadujeme náročnost na 4,1 miliardy, a pokud je tento rozdíl cena za to, že se konečně začne povolovat, stavební úřady budou nezávislé, rychlé a metodiky dobře vedené – prostě začnou efektivně fungovat – je to cena, kterou bychom opravdu měli být ochotni zaplatit.
Proč by stavební řízení v gesci státu mělo být pružnější, než je tomu nyní přes obce. Máte nějaký konkrétní příklad?
Čistě v gesci státu fungují dobře katastrální úřady nebo finanční správa. To, že pro stavební řízení není současný model vhodný, je zřejmé už jen z toho, jaké nastřádané potíže dnes řešíme. Když nebudu mluvit o dálnicích, obden dostávám od občanů zoufalé emaily o tom, že rok pro povolení domku není žádné míra. A to jsme ještě nemluvili o tom, kolik musí občan nebo investor oběhat úřadů a získat razítek ještě před tím, než může jít na stavební úřad. Jsou jich desítky.
Požadavky úřadů se ale často liší a vzájemně vylučují, což dnes řeší investor. Tak to už nebude. Tyto tzv. dotčené orgány budou začleněny do stavebních úřadů a ty budou celou diskusi moderovat a občan už nebude muset nikde běhat a prosit. Často slyším, že stavby dnes vlastně povolují dotčené orgány a stavební úřad degradoval do role lepšího pošťáka. Trochu s tím musím souhlasit. Ale co je ještě důležité – vyřeší se také problematika černých staveb, což už je dneska každá desátá.
Dnes musejí odstraňování platit obce, které na to často nemají prostředky. Tak to si vezme na bedra stát. Pokud by zůstal dnešní model, také by se nám mohla zkomplikovat digitalizace stavebního řízení. Jak moc ji potřebujeme, ukazuje dnes koronakrize. Vybavovat novým softwarem a hardwarem více než sedm stovek stavebních úřadů, které jsou teď svébytné jednotky, by asi nebylo jednoduché.
V novém zákoně je revoluční hlavně systém pevných lhůt, do kterých musejí úřady rozhodnout a také, že se vede jen jedno řízení. O kolik by to mělo zrychlit výstavbu právě bytovek či rodinných domů?
Ano, podle nového stavebního zákona se bude vydávat už jen jedno povolení, které nahradí územní rozhodnutí a stavební povolení. Už jen to zkrátí lhůty na polovinu. Lhůty budou striktní, ty nejzákladnější pouze 30denní, a jejich prodlužování bude pouze výjimečné. Hodně pomůže také tzv. apelační princip, který odstraní současný nekonečný ping – pong, kdy nadřízené orgány mnohdy opakovaně vracejí případ na nižší instanci. Nově budou muset ve věci samy rozhodnout. Tam, kde bude potřeba i nadále stanovisko nebo vyjádření dotčeného orgánu, bude platit, že když nerozhodne ve stanovené lhůtě, bude se mít za to, že souhlasí. V principu se dá říci, že každý, velký i malý stavebník, by měl do roka vědět, zda může stavět, či nikoliv. U rodinného domu, když dodá stavebník řádné podklady, nevidím důvod, proč by neměl být povolen do 30 dnů.
Sněmovna je suverén, je na ní, zda zákon schválí a v jaké podobě. Pokud ale zákon neprojde, jaký vliv to bude mít na bytovou či inženýrskou výstavbu v dalším období?
Je na zákonodárcích, jestli a v jaké podobě zákon schválí. Pokud zákon neprojde, bude zachován status quo a paralýza výstavby čehokoliv bude pokračovat. Jestli jsme se na něčem i přes rozdílné názory shodli, pak právě na tom, že nový stavební zákon potřebujeme jako sůl a už včera bylo pozdě. Proto jakákoliv výzva k neschválení nebo pozastavení projednávání nového stavebního zákona je krajně nezodpovědná. To je prostě nebezpečné politikaření.
Příprava takto složité rekodifikace znamenala čtyři roky intenzivní práce a tvrdého vyjednávání kompromisů se stranami, které mají často protichůdné zájmy. Bez nového zákona dál budeme ztrácet konkurenceschopnost v porovnání s okolními státy, a jednodušší než u nás bude tak i nadále výstavba i v zemích jako je Tádžikistán, Pobřeží slonoviny nebo v Mali. Zahraniční investoři kvůli nepředvídatelnému a zdlouhavému povolování staveb budou čím dál více dávat přednost Polsku nebo i Rumunsku.
Je potřeba si také uvědomit, že před sebou máme nové programovací období evropských fondů a zdroje z fondů obnovy, které bude potřeba vyčerpat poměrně rychle. Celkem se jedná o více než 900 miliard korun. No a velká část projektů vyžaduje stavební povolení. Bez kvalitní legislativy nám tak hrozí, že se je nepodaří efektivně vyčerpat.
11
Čtenář reportér
Kondice
Dům a zahrada
Kafe
iReceptář
TN.cz
